Hanspeter Gondring: Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft zählt zu einem der größten und dynamischsten Sektoren in Deutschland und erwirtschaftet gegenwärtig rund 19 % der Bruttowertschöpfung. Die Geschäftsaktivitäten reichen von der Immobilienbewirtschaftung bis zur Planung, Vermittlung, Finanzierung und zum Bau von Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Sozial- und Sonder-Immobilien. Während noch vor wenigen Jahren die Branche und deren Akteure von der Erwartung einer lang anhaltenden boomenden Entwicklung geprägt waren, steht die Immobilienwirtschaft heute vor großen strukturellen und konjunkturbedingten Herausforderungen. Einerseits ist (trotz eines hohen Bedarfs) ein dramatischer Einbruch im Wohnungsbau zu verzeichnen, der u. a. auf gestiegene Baukosten, zu hohe staatliche Abgaben und vor allem auf ein hohes Zinsniveau zurückzuführen ist. Andererseits steigt die Leerstandsquote für Büroimmobilien und die Investitionen in diesem Bereich fallen ganz erheblich. Eine Entwicklung, welche nicht zuletzt auch durch den Trend zu hybriden Arbeitsmodellen ausgelöst wurde.

Wer immer sich mit dem Hintergrund solcher aktuellen Fragen und vor allem mit den zentralen immobilienwirtschaftlichen Themen fundiert auseinandersetzen will, kommt um die Lektüre des vorliegenden Klassikers der Immobilienwirtschaft kaum herum. Die beiden Verfasser verfolgen eine interdisziplinäre Betrachtungsweise, d. h. betriebswirtschaftliche, volkswirtschaftliche, rechtliche und bautechnische Aspekte sowie deren Vernetzung werden eingehend behandelt.

Das Handbuch besteht aus drei Teilen:

Allgemeiner Teil

Hier geht es zuerst um die Grundlagen der Immobilienwirtschaft, u. a. um die Immobilienwirtschaft innerhalb der Wissenschaftssystematik sowie um die Besonderheiten der Immobilie, Immobiliennutzer, Immobilienarten und des Immobilienmarkts. Danach folgt ein Überblick über die Stadtgeschichte und städtebauliche Leitbilder bis hin zur Neuen Leipzig Charta. Ein weiteres Kapitel widmet sich der Nachhaltigkeit und thematisiert in diesem Zusammenhang die Institutionalisierung der Nachhaltigkeit auf EU-Ebene, einschließlich der Implikationen für die Immobilienwirtschaft. Zudem werden die entsprechenden Zertifizierungssysteme erörtert sowie die Klimarisiken und der Klimaschutz in der Immobilienwirtschaft thematisiert. Ein abschließendes Kapitel befasst sich mit der digitalen Transformation der Immobilienwirtschaft, insbesondere mit deren Auswirkungen auf die entsprechenden Akteure, Tätigkeitsgebiete und Geschäftsmodelle.

Rechtlicher Teil

Ohne Kenntnisse der immobilienrechtlichen Grundlagen ist kein professioneller Umgang mit Grundstücken und Gebäuden möglich. Dementsprechend befassen sich zwei Kapitel mit den wesentlichsten Bestimmungen des Grundstücksrechts und des Grundstückskaufvertragsrechts. Dabei geht es um Themen wie etwa Grundbuch und Liegenschaftskataster, dingliche Nutzungs-, Sicherungs- und Verwertungsrechte sowie Erwerbsrechte an Grundstücken. Des Weiteren werden die Besonderheiten des Grundstückskaufvertrags, einschließlich der Charakteristika des Erbbaurechts, erörtert. Zwei weitere Kapitel widmen sich dem öffentlichen und privaten Baurecht, vor allem dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie u. a. dem Bauvertrag nach BGB und den einzelnen Regelungsbereichen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Abschließend werden die Grundlagen des Maklerrechts bis hin zum Maklervertrag, einschließlich der Aufteilung der Maklerprovision bei Kaufverträgen von Wohnungen und Einfamilienhäuser sowie dem Exposé und dessen Funktionen, behandelt.

Planen, Bauen, Betreiben

Konzeptionell werden die Themen dieses Hauptteils entlang des Lebenszyklus und der Wertschöpfungskette der Immobilie behandelt und auf die Ebene der Aktivitäten heruntergebrochen. Einen ersten Schwerpunkt bildet die Projektentwicklung von Neu- und Bestandsbauten. Im Anschluss an einen Überblick über die Arten, Phasen und Akteure der Projektentwicklung wird auf die Machbarkeitsstudie (Feasibility-Studie) als Instrument des strategischen Projektmanagements eingegangen. Dabei stehen die Grundstücksanalyse, Erstellung eines groben Nutzungskonzepts, Standort- und Marktanalysen, Flächen- und Kostenermittlung, Ermittlung des Projektwerts und des Grenzpreises für das Grundstück als Residium sowie Wirtschaftlichkeits- und Risikoanalysen im Vordergrund der Betrachtungen. Ausführlich und praxisnah werden auch die Chancen und Risiken einer Projektentwicklung aufgezeigt und es wird auf spezielle Problemstellungen und Fragen sowie deren Lösungen eingegangen.

Mit einem Überblick über die Ziele und die unterschiedlichen Optionen einer Investition in Immobilien befasst sich ein weiteres Kapitel. Neben der direkten Immobilieninvestition (mit Eigen- oder Fremdnutzung) werden vor allem die Möglichkeiten der indirekten Immobilieninvestitionen vorgestellt. Dabei werden neben den offenen Immobilienfonds (Publikums- und Spezialfonds) die einzelnen Typen der geschlossenen Immobilienfonds charakterisiert und u. a. auch die Immobilien-ETFs, Immobilienaktien, REITs, Crowdinvesting in Immobilien, Immobilienanleihen und -derivate sowie ESG-Fonds erläutert.

Im Mittelpunkt des nächsten Schwerpunkts stehen die Vermarktung und Verwaltung sowie das Management von Immobilien. Es wird gezeigt, wie sich die spezifischen Instrumente des Immobilienmarketings anwenden lassen. Dabei wird auch näher auf das Social-Media-Marketing eingegangen. Danach stehen die Ansätze des Customer Relationship Marketing (CRM) und des Customer Experience Management (CEM) im Fokus. Bei der Verwaltung von Immobilien geht es u. a. um Verwaltungsauftrag, Wohneigentumsverwaltung, WEG-Streitigkeiten und Corporate Real Estate Management (CREM), aber auch um Kennzahlen, Methoden und Instrumente des Asset- und Portfolio-Managements. Die weiteren Themenfelder in diesem Hauptteil widmen sich dem Facility Management, der Wohn- und Geschäftsraummiete, der traditionellen Finanzierung und vor allem der Immobilienbewertung, einschließlich der speziellen Rechtsgrundlagen und Methoden.

Die vorliegende 4. Auflage wurde vollständig überarbeitet und aktualisiert. Dabei wurden sämtliche Rechtsgebiete an die neue Gesetzeslage und Rechtsprechung angepasst, etwa an die neue Immobilienwertverordnung (ImmoWertV21) und das private Baurecht im BGB. Das Kapitel "Projektentwicklung" wurde neu aufgesetzt und dabei die Durchführung der Machbarkeitsstudie neu geschrieben sowie die Wirtschaftlichkeits- und Risikoanalyse auf eine wissenschaftliche Basis gestellt. Hinzu kamen neue Themen wie Stadtentwicklung, Digitalisierung, Nachhaltigkeit und energieeffizientes Bauen. Neben dem bisherigen in Praxis und Lehre sehr erfahrenen und renommierten Alleinautor, Hanspeter Gondring FRICS (Professor und Studiendekan des Studienzentrums Finanzwirtschaft sowie Leiter der Studiengänge Immobilienwirtschaft, Finanzdienstleistung und Versicherung an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg/DHBW), hat erstmals dessen Kollegin Anjulie Timur (Professorin an der DHBW) das Werk mitgestaltet und dabei vor allem ihre wissenschaftliche Expertise zur Nachhaltigkeit eingebracht.

Damit kann "der Gondring" nach wie vor Studierenden der Immobilienwirtschaft als Lehrbuch zur Einführung und zur Vertiefung in die zentralen Themen der Immobilienwirtschaft bestens empfohlen werden. Als Handbuch zum Nachschlagen hat sich das Werk in der Praxis der Immobilienwirtschaft und in den verwandten Branchen (Banken, Versicherungen, Fondsgesellschaften, etc.) ohnehin schon durchgesetzt.